【艳姐说】

　　时过境迁，新上海人大概压根不知道“上只角、下只角”的提法了。

　　现在出一个新盘几乎就在外环，或者是你很难承担的中环的新盘，价格基本在单价10万+上下。大上海到底还有没有单价2万/㎡，3万/㎡的新房了？

　　有肯定有的。基本在“外围”。

　　今年以来，郊环外房源在一手商品住宅成交总套数中的占比达到了37.58%，已经超过了全市总量的1/3，而去年全年，这一比重为28.25%，全市一手市场的重心外移变得十分显著。而在供应端，郊环外楼盘的比重则更高，达到了总套数的45.29%。但是从价格层面来看，价格还是有亲民的单价2万/㎡，3万/㎡的新房可以淘一淘。

NO. 1｜壹

大上海居大不易，近三分之一的新盘在郊环外了？

　　自去年以来政府对楼市调整，近期上海楼市还是处于相对平稳的阶段。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，上周（2017.6.19-6.25），全市一手商品住宅成交面积为15.88万㎡；同时，上周全市一手商品住宅新增供应面积为13.99万㎡，连续第四周处于15万㎡以下的低位水平。

数据来源：佑威 整理：上海链家市场研究部

　　放眼看下现在的新盘，蛮多都是郊环外的盘。如果是在中环，价格就不是很“亲民”了，一般在单价10万/ ㎡许。

　　上周成交量前十的楼盘中，除了长风名苑和保利熙悦名邸，其余项目均位于外围区域，其中不乏嘉定安亭、奉贤柘林、青浦朱家角、浦东临港等郊环外的偏远区域。

NO. 2｜贰

单价2万/㎡、3万/㎡的新盘到底还有没有了？

　　艳姐觉得，对于购房者来说，最实际关心的问题无非：这个楼盘多少钱？位置在哪里？配套好不好？是否有地铁或者公交？在如今，中环新盘均价基本已经在10万+上下，内环、中环二手房在6-8万不等的时候，想买新盘的首次置业朋友，很多人把眼光放到了外环。

　　有数据显示，今年以来，郊环外房源在一手商品住宅成交总套数中的占比达到了37.58%，已经超过了全市总量的1/3，而去年全年，这一比重为28.25%，全市一手市场的重心外移变得十分显著。而在供应端，郊环外楼盘的比重则更高，达到了总套数的45.29%。

上周全市一手商品住宅项目成交面积排名

数据来源：佑威整理：上海链家市场研究部

　　从以上数据可以看到，单价2万/㎡，3万/㎡的新盘无不例外的都在外环、甚至郊环外：诸如临港新城、奉贤金汇、嘉定安亭、青浦朱家角等地。

NO. 3｜叁

“外围”猛于虎？ 买房新三观

　　根据上海《2016-2040城市总体规划》，2040总规确立了16个城市副中心和5个新城：新城和副中心分布在上海的各处，加上之前的主城区外扩，上海的城市发展已经完全突破了传统意义上的内中外环！

　　其实现在很多上海本地人根本不会住在内环，他们往往会选择外环、郊区，有地铁，交通相对来说比较方便的地方。而在中内环的，往往是租房住的打工族以及一些本地人。

　　艳姐找到了下面的这个数据，已经很明显的反映出上海本地人的购房重心已经逐渐向外环转移：不管哪个年龄，上海人口购房总是要比外来人口购房距离市中心更远一些。

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　　再看看5个新城中心，“外围猛于虎”。相比已经成名的板块，外围们虽然发展有一定滞后，条件也有一些局限，但是后发欲望之强烈，接活儿之迅速，执行之高效，丝毫不遑多让。归根结底，这是一批渴望改变命运，并且用出自己“洪荒之力”的外围。

　　由上海西北开始到东南，嘉定、青浦、松江、南桥、南汇。这5个原有的郊区的中心城镇，最早大都是所在县的县府。现在成为5个新城中心，因为距市区相对较远，从人民广场一带开始到这5个新城中心，基本都有大约40公里以上的距离。这是典型的外围的概念了。

　　然而，最近以来，特别是最近的2年里，外围发展如狂飙突进，建设速度加快，地王频出，人口和产业导入也有很大提速。外围猛于虎，但波动也会较为明显。

　　艳姐觉得，购房者无妨根据自己的经济实力和工作生活半径酌情考虑一下。特别是一些新上海人朋友，如果没有家人原本就扎根在某个固定区域板块，非得有上有老，下有小，周围有亲戚的顾虑。只要周边交通配套还可以，规划也不错。潜力“外围”不失为一个不错的选择。

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　　张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞CRIC品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。

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